「擔保人」真的安全嗎？小心成為「債務」的隱形承擔者！

置業是個人或家庭重要的財務決策，其中涉及多種角色與責任。在按揭申請過程裡，抵押人、借款人、擔保人這三個角色發揮著不同作用，各自承擔相應責任。這些角色的選擇，不僅影響當下的按揭申請，還會對未來的信貸記錄和借貸能力產生深遠影響。例如，有這樣一個真實案例：一位家庭主婦買家打算買入一套樓價約700萬元的物業單位，並準備申請7成按揭貸款。但由於買家身負一筆私人貸款，每月還款額為10,000元，這讓按揭申請變得復雜起來。按揭顧問建議買家僅以按揭人 / 抵押人（Mortgagor）的身份參與，而由其丈夫擔任借款人（Borrower）。如此一來，銀行便能僅依據借款人的收入及債務狀況計算供款占收入比率，無需將買家作為按揭人的債務納入考量，最終該申請成功獲批按揭貸款。本文將詳細解析這三個角色的定義、責任及其相互關系，幫助讀者在置業時作出明智選擇。

一、抵押人（Mortgagor）：業主的角色與責任

1. 定義與基本責任

抵押人即物業業主，需將物業抵押給銀行以獲取貸款。抵押人通常也是借款人，但兩者角色可分離。抵押人的主要責任是確保按揭貸款按時還款，若未能履行還款義務，銀行有權將抵押物業變賣償債。此外，抵押人需確保物業的產權清晰，並在貸款期間維持物業的良好狀態，避免因物業損壞或產權問題影響銀行的抵押權益。

2. 案例分析：Mike的個案

Mike是一名收入穩定的公務員，他剛以自己的名義買入物業，並能獨力承擔按揭供款。在此情況下，Mike既是抵押人，也是借款人。若物業有多位業主，所有業主均需同意抵押並承擔債務。這意味著，即使Mike是主要的還款人，其他業主也需共同承擔債務責任。此外，若Mike未來想出售物業，需獲得其他業主的同意，並確保按揭貸款已全數償還或獲得銀行的同意。

3. 信貸紀錄與未來借貸影響

抵押人會留有信貸紀錄，影響未來按揭申請。即使抵押人非借款人，仍會被視為有抵押負擔。這意味著，若Mike未來想為另一個物業申請按揭，他的按揭成數及供款佔入息比率計算都會受影響。此外，若Mike未能按時還款，銀行有權將物業變賣，並將所得款項用於償還貸款，剩餘款項則歸還給Mike。

二、借款人（Borrower）：承擔債務的核心角色

1. 定義與基本責任

借款人負責償還貸款債務，需具備足夠還款能力。借款人可以是抵押人，也可以是其他人。借款人的主要責任是確保按揭貸款按時還款，並承擔相關的法律責任。此外，借款人需提供足夠的收入證明，以通過銀行的壓力測試，確保其還款能力。

2. 案例分析：Anson的個案

Anson準備明年結婚，與未婚妻以聯名買一個新單位，兩位均為業主（抵押人），而Anson則作為借款人負責供款。若借款人的還款能力不足，可以再加入一位借款人或擔保人。這意味著，Anson的未婚妻也可以成為借款人，共同承擔還款責任。此外，若Anson未來想出售物業，需獲得未婚妻的同意，並確保按揭貸款已全數償還或獲得銀行的同意。

3. 信貸紀錄與未來借貸影響

借款人的信貸紀錄影響按揭成數及供款佔入息比率。若借款人已有其他按揭，未來借貸能力會受限制。這意味著，若Anson未來想為另一個物業申請按揭，他的按揭成數及供款佔入息比率計算都會受影響。此外，若Anson未能按時還款，銀行有權將物業變賣，並將所得款項用於償還貸款，剩餘款項則歸還給Anson。

三、擔保人（Guarantor）：風險與責任的承擔者

1. 定義與基本責任

擔保人為借款人提供還款擔保，承擔法律責任。擔保人通常用於借款人還款能力不足的情況。擔保人的主要責任是確保按揭貸款按時還款，若借款人未能還款，擔保人需承擔債務。此外，擔保人需提供足夠的收入證明，以通過銀行的壓力測試，確保其還款能力。

2. 案例分析：Gigi的個案

Gigi的父母想買新居安享退休生活，但收入不足難以申請房貸。Gigi於是安排父母成為業主（抵押人+借款人），並加入她自己成為借款人。由於Gigi的還款能力不足，最後加入哥哥成為擔保人。這意味著，若Gigi的父母未能還款，Gigi的哥哥需承擔債務。此外，若Gigi未來想出售物業，需獲得父母的同意，並確保按揭貸款已全數償還或獲得銀行的同意。

3. 信貸紀錄與未來借貸影響

擔保人會被視為有抵押紀錄，影響未來按揭申請。這意味著，若Gigi的哥哥未來想為另一個物業申請按揭，他的按揭成數及供款佔入息比率計算都會受影響。此外，若Gigi未能按時還款，銀行有權將物業變賣，並將所得款項用於償還貸款，剩餘款項則歸還給Gigi。

四、擔保人 vs 聯名借款人：責任與權益的區別

1. 責任與權益的對比

擔保人與聯名借款人均需承擔還款責任，但無物業權益。聯名借款人與借款人有同等責任，銀行可即時追討欠款。這意味著，若借款人未能還款，銀行可立即向聯名借款人追討欠款。聯名借款人需提供足夠的收入證明，以通過銀行的壓力測試，確保其還款能力。

2. 追討順序與法律責任

銀行先向借款人追討，後向擔保人追討。聯名借款人則與借款人同時承擔責任。這意味著，若借款人未能還款，銀行可立即向聯名借款人追討欠款。若借款人未能按時還款，銀行有權將物業變賣，並將所得款項用於償還貸款，剩餘款項則歸還給借款人。

3. 對未來按揭申請的影響

擔保人與聯名借款人的按揭金額均會被視為已借入的債務。這意味著，若擔保人或聯名借款人未來想為另一個物業申請按揭，他們的按揭成數及供款佔入息比率計算都會受影響。若擔保人或聯名借款人未能按時還款，銀行有權將物業變賣，並將所得款項用於償還貸款，剩餘款項則歸還給借款人。

五、擔保人的風險與解除方式

1. 擔保人的風險

擔保人需承擔借款人未能還款的債務責任。這意味著，若借款人未能還款，擔保人需承擔債務。此外，擔保人的信貸紀錄會受影響，影響未來按揭申請。若借款人未能按時還款，銀行有權將物業變賣，並將所得款項用於償還貸款，剩餘款項則歸還給借款人。

2. 解除擔保人身份的方式

借款人收入增加或按揭餘額減少後，可通過轉按解除擔保。若借款人的財務狀況改善，擔保人可通過轉按解除擔保身份。此外，如果借款人未能按時還款，銀行有權將物業變賣，並將所得款項用於償還貸款，剩餘款項則歸還給借款人。

3. 甩名手續與費用

甩名需借款人同意，部分銀行可能收取手續費。若借款人同意，擔保人可通過甩名解除擔保身份。如果借款人未能按時還款，銀行有權將物業變賣，並將所得款項用於償還貸款，剩餘款項則歸還給借款人。

六、晉領財務免TU網貸的優勢

1. 免TU貸款的獨特性

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2. 靈活的貸款條件

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3. 便捷的申請流程

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4. 多樣化的貸款產品

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七、總結與建議

在置業的按揭申請環節，抵押人、借款人、擔保人角色的選擇極為關鍵，需依據個人財務狀況和未來規劃進行慎重權衡，同時要充分評估其對信貸記錄及未來借貸能力的影響。無論最終選定何種角色，都務必謹慎考量所肩負的責任與潛在風險。鑒於財務決策的復雜性，若讀者對相關內容存在疑惑，建議尋求專業財務顧問的意見，以制定契合自身需求的置業按揭策略，助力自身在置業道路上做出最為適宜的選擇。